長沙取消限購了嗎？限價地塊的地價比非常低

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標題說的是長沙。

關于長沙樓市，有兩個最新消息：

第一，2022年長沙首輪集中供地，創下0流拍佳績。

第二，長沙有關部門回應市民提問，不會取消限購措施。

這兩條看似不相關的信息，其實共同佐證了一點，長沙樓市底氣十足。而底氣十足的根源，是長沙樓市幾乎沒有泡沫。

4月12日，長沙今年首輪集中供地完美收官，戰報數據是：

推出的22宗地塊全部成交(或熔斷)，總面積約1788.48畝，其中濱江、洋湖2宗熔斷，共3宗溢價，19宗底價成交，成交總金額為173.9億元，溢價率2.6%。

目前，已經有多個城市完成了首輪土拍，如北京、青島、合肥、福州、重慶、武漢、成都等。

但能實現零流拍逆轉，只有兩個，一個是長沙，另一個是重慶。

北京流拍了1宗，青島流拍1宗，福州3宗撤牌3宗流拍，武漢流拍1宗，成都6宗流拍。

要知道，整個2021年長沙完成的三輪集中供地，都有流拍。2021年首輪流拍率為8%;第二輪在全國中心城市大面積流拍影響下，長沙流拍率高達66%;第三輪流拍率為12%。

從流拍66%，到零流拍，長沙完成了華麗逆襲。

此外，溢價率也有所回升。去年第二輪集中供地時，長沙的土地溢價率為0，第三輪為1%，而2022年首輪溢價率為3%。

流拍率歸零，溢價率略有上浮，這意味著長沙的土地市場縱向對比，似乎已經回歸正常。

橫向對比其他城市，長沙的土拍情況也是非常不錯的一個。

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長沙何以有此成就?成為極少數能實現土地市場零流拍的城市?

原因是多方面的：

第一，土地出讓政策調整。

此前限房價政策是直接劃定地塊可售商品住宅的毛坯售價，而本次土拍中6宗含宅地塊顯示為“根據開發品質等因素進行價格監制”，銷售價格將與項目品質掛鉤，變相對限價進行放松。

其目的是給拿地的房企適當增加利潤空間。這一操作，很多城市都在用。

第二，限價地塊的地價比非常低。

所謂地價比就是地價與規定的預售價之比，這個比值越小意味著拿地房企的利潤空間越大。

從長沙仍舊限定房價的13宗地塊來看，平均地價房價比為0.3，房價地價差都在6000元/平方米以上。

平均地價與房價比只有0.3。一般來說，房價組成成分中，地價占比都會在50%以上，而且城市級別越高，占比越大，二線城市普遍在50%左右，一線城市則達到了60%以上。

0.3的地房價比，意味著地價只占房價組成的30%，算上各種建設成本和稅收，拿地房企的利潤空間相當大。

第一條和第二條，都是為了給房企增利。利潤是影響去年二次和三次土拍大面積流拍的重要原因之一。

時下，房企本身資金并不寬裕，很多房企還陷入在債務危機中，房企整體拿地戰略都在收縮，如果還保持著去年的土拍規則，房企拿地積極性會繼續低迷。

所以，自去年年末以來，中心城市紛紛調整土拍規則，或降低保證金下調參與競拍的門檻，或放松地塊新房限價，增加房企的利潤空間。

第三，國資房企主力拿地。

和本輪大多數城市流拍率整體下降相同的原因是，國資房企成為拿地主力。此次成交的地塊中，民營房企只拿了2宗，其余全部由國資房企(央企、國企、地方城投)包攬。

以上三個原因，只能是長沙零流拍的重要原因之一，而非根本原因。因為諸如放松限價、為房企增利、國資房企兜底，其他中心城市也是這個局面。

為何其他城市還在流拍，成都、武漢的流拍率仍在10%以上，福州流拍率更是達到了33%?

根本原因在于，長沙樓市沒有泡沫，是房企拿地的理想城市。

目前長沙的均價仍只有1.12萬元/平方米，這一房價在省會與首府城市中位列倒數，甚至比西部很多弱省會城市都要低。

作為GDP過萬億、人口過千萬的“雙萬城市”，這一房價水平與其綜合經濟實力嚴重不匹配。

要么是其他城市泡沫太多，要么長沙房價被嚴重低估。

顯然，從房價過萬的絕對水平來看，并不低。原因，可能就是前者，也即其他城市的泡沫太大，房價虛高。相比于其他城市，長沙房價幾乎沒有泡沫。

佐證長沙幾乎沒有泡沫的另一個數據，是房價收入比，也即房價與人均可支配收入之比。

根據易居研究院披露的2020年數據顯示，長沙房價收入比只有6.2，在50個典型城市中倒數第一。

6.2的意思是，長沙一個拿著平均收入的人，想在長沙買一套平均大小面積的房子，不吃不喝只需要6.2年。算上吃喝，估計十年就能搞定。

反觀其他城市，深圳需要不吃不喝40年，三亞、上海、廈門都需要不吃不喝二三十年才能實現。算上其他開銷，時間更久。

所以，在房價收入比角度上，長沙一直被視作最幸福的城市。

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一個沒有泡沫的城市，意味著房價穩定，樓市安全，而且隨著經濟繼續向好發展，人口不斷流入，房價會健康緩慢上漲。

這樣的城市土地不吃香，什么城市吃香。這才是長沙土地能夠實現零流拍逆轉的根本原因。

也是長沙不會取消限購的根本原因。

近日，長沙市民在向市政府發出請求和建議：行業不景氣，收入暴降，請求修改調整限購限售政策。

對此，長沙市政府給出了硬氣回應：堅決“穩地價、穩房價、穩預期”……目前限購政策繼續嚴格執行，精準落實。

試問，一個房價健康，且健康緩慢增長的城市，何必取消限購來救市。

更為關鍵的是：

第一，長沙房價穩定增長，根本不需要救市，也就無需取消限購。

在去年其他城市的樓市都叫苦不迭的背景下，尤其是三季度之后大多數城市房價開始調整的背景下，長沙逆勢上漲慢漲一年。

這再次體現出了長沙房地產市場的健康。不為一時之刺激而奮起上漲，也不為一時之失落而下跌。

第二，長沙經濟穩定向上，不依賴房地產，沒必要放棄限購來救市。

在過去幾年房價持續保持穩定的時間里，長沙的GDP和人均可支配收入，一路上竄，增長勢頭非常不錯。

不依靠房價拉動，GDP和收入依然能快速增長，長沙夫復何求?何必取消限購來救市。

更何況，低房價已經構成了長沙強大的人口競爭力。過去十年，長沙常住人口增加了314.86萬人，盡管比不過成都、西安，但總體增量依舊是一個非常靚麗的數據。

所以說，長沙有一萬個理由不救市，卻沒有一個理由要救市。

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