美的置業南昌項目三次陷入停工 完成銷售目標難度大、疑似捆綁銷售等

頻頻收購爆雷合作方股權

仍“踩”一道“紅線”

根據2021年年報，美的置業的354個項目中，有113個為通過合營企業和聯營公司參與的項目，占比接近三分之一，而《紅周刊》通過梳理上述合作項目發現，美的置業的合作對象民營房企居多，且和南昌美的公園天下項目一樣，合作方出現爆雷的情況也不在少數。

據《紅周刊》不完全統計，在美的置業的合作對象中，正榮地產、禹洲地產、大發地產、佳兆業、力高、金科等房企均出現不同程度的債務違約;此外，弘陽地產、雅居樂等房企也已出現商票違約現象。

《紅周刊》早在《調查 | 旭輝控股項目停工半年，“聯合拿地+合作開發”爆雷頻生》一文中就指出，眾多合作方爆雷給其共同開發項目所帶來的不確定性風險是不容忽視的，此外，合作方爆雷較多的房企也有可能面臨更加嚴峻的資金挑戰。

而從美的置業面對合作方爆雷時的處理方式也可以看出，在較多情況下，美的置業對合作項目中的爆雷房企股權往往選擇收購。在2021年業績發布會上，董事局主席郝恒樂更是直接表示，去年四季度以來，美的置業已收購了13個開發項目的股權。收購對象主要為合作項目，如長沙美的正榮濱河苑項目、武漢美的雅居樂云筑、重慶美的金科郡、佛山美的花樣年云璟等。收購合作項目，往往也意味著需要一定的資金實力。

郝恒樂表示，13個項目股權的交易凈對價17億元，但由于盤活了項目存量資金且借助并購貸，美的置業的收并購即時資金占用僅4.8億元。

雖然，5月20日美的置業作為首批創設信用保護合約發債示范房企，成功發行2022年(第一期)公司債券，發行規模10億元，票面利率為4.5%，目前美的置業融資環境相對較好;但不容忽視的是，根據2021年年報，美的置業剔除預收款后的資產負債率為72.1%(不得高于70%)、凈負債率46.3%;現金短債比1.71，仍踩一道“紅線”。

銷售回暖背后：完成銷售目標難度大、疑似捆綁銷售

近期，國家統計局數據顯示，今年5月單月全國商品房銷售面積為10970萬平方米，環比增長25.8%;商品房銷售金額為10548億元，環比上升29.7%。而這也是近4個月來全國商品房銷售面積首次環比轉正，樓市回暖跡象顯現。

這一回暖，在美的置業的銷售額上也有所體現?！都t周刊》結合銷售情況披露公告，計算得出，美的置業今年5月單月合約銷售額73.2億元，較4月單月合約銷售額46.2億元，環比增長58.22%。

雖然回暖明顯，但值得注意的是，和去年同期水平相比，美的置業仍然差距明顯，2021年5月單月，美的置業合約銷售為160.7億元，是今年5月的2.2倍。

年初投資者會議上，美的置業還曾立下1400億元的2022年銷售目標，這一目標較2021年的銷售規模1371億元，微增2.12%。然而，2022年接近過去一半，但今年前5月，美的置業的合同銷售額卻僅為319.2億元，完成度為22.8%，而這也意味著，美的置業要想在下半年逆襲，兌現1400億元銷售目標的難度不小。

而在銷售回暖的背后，還有業主質疑，美的置業存在捆綁銷售行為。6月22日，業主在領導留言板投訴指出，徐州美的天譽五期違規綁定車位。其指出，自己于2021年7月五期開盤時，被置業顧問明確告知，不買15.8萬的車位則無法獲得選房資格。而根據安居客中介平臺顯示，雖然美的天譽五期已顯示售罄，但美的天譽仍有上百套房源在售。

業主質疑美的置業存在捆綁銷售行為并非個例。今年4月，有購房者指出，泉州臺商投資區美的云璽臺1期同樣存在捆綁銷售行為，雖然開發商表示，“項目住宅產品和車位產品是獨立分開銷售，客戶可以根據自己的需求，自行選擇是否購買車位，不存在捆綁車位銷售行為。”不過《紅周刊》調查發現，早在2021年9月，就有購房者指出泉州臺商投資區美的置業存在捆綁銷售。

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